为了更好地开展税收宣传工作，市局结合第23个税收宣传月活动，组织力量，汇编了《税收政策宣传手册》，希望此次汇编能够便于广大纳税人充分掌握和利用税费优惠政策，为广大纳税人营造公平的纳税环境。
因时间仓促，在归类、编排、内容上的疏漏在所难免。如有出入，以正式文件为准。
台州市地方税务局
二○一四年四月
为广泛宣传契税政策，让社会各界了解契税、认识契税，增强依法纳税意识，现将契税征管工作中大家所关心的有关热点问题刊载如下（具体以相关文件为主）：
一、契税的基本知识
1、什么是契税？
答：契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照《中华人民共和国契税暂行条例》的规定缴纳契税。
2、契税征收范围是什么？
答：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋。
3、契税的税率是多少？
答：浙江省
4、契税的计税依据是什么？
答：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
5、契税的纳税义务发生时间是什么时候？
土地权属转移契税的纳税义务发生时间，为纳税人在《国有土地使用权出让合同》上签字的当天；
房屋权属转移契税的纳税义务发生时间，增量房（一手房）为纳税人在房屋竣工后接收房屋，并取得销售不动产结算发票的当天；存量房（二手房）权属转移契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订房屋权属转移合同的当天。
6、纳税申报期限是多少？
答：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地地税机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起30日内缴纳税款，逾期未缴纳的按规定加收滞纳金。
7、什么是普通住宅？
答：根据台政办函〔2005〕28号文件规定，台州市区普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在
8、以分期付款方式购房的，契税计税依据应如何确定？
答：对于分期支付房屋成交价款的，按合同规定的总支付金额作为计税依据，并一次性交纳税款。
9、已缴纳了契税，并办理了房产证，现在想退房，请问能退还契税吗？
答：不能退还。根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）相关规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
二、房地产交易环节契税历年变化
1、个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
摘自《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号），从
2、对个人购买非普通住房的契税税率按3％执行；对个人购买普通住房的契税税率仍减按1.5％执行。
摘自《浙江省财政厅浙江省地方税务局浙江省建设厅转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（浙财发电〔2005〕2号），自
3、对个人首次购买
摘自《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），自
4、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买
摘自《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号），自
三、契税优惠的几种类型（个人）
1、继承
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
摘自《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
2、赠与
房屋赠与是指房屋所有权人将其房屋（或持有份额）无偿转给受赠人的行为。属于房屋赠与的，受赠人要按3％的税率缴纳契税。
摘自《浙江省财政厅关于家庭房产分割转移有关契税政策的通知》（浙财农税字〔2006〕14号）
3、分家析产
分家析产，是指家庭成员通过协议的方式，根据共同议定的标准，将家庭共有财产予以分割，明确到各共有人各自所有的行为。
房屋的继承、分家析产不属于契税征收范围，不征收契税。
摘自《浙江省财政厅关于家庭房产分割转移有关契税政策的通知》（浙财农税字〔2006〕14号）
在具有家庭共同共有关系人之间，对国有土地范围内的家庭共同共有房屋、土地进行分析而承受权属的，不征收契税。上述分析，必须符合下列条件之一：
1、被分析的房屋、土地权属证书上明确记载的共同共有人；
2、以生效的法院调解、判决和仲裁等法律文书认定系家庭成员共同共有的房屋、土地权属。
家庭共同共有的房屋、土地权属经分析后再进行份额转移的，应按我厅《关于对按份共有房屋土地权属份额转移征收契税的通知》（浙财农税字〔2008〕13号）规定征收契税。
摘自《浙江省财政厅关于家庭共同共有房屋土地分家析产不征契税有关问题的通知》（浙财农税字〔2009〕9号）
4、离婚析产
答：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
摘自《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
5、经济适用房
对个购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
摘自《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
6、拆迁
因房屋、土地拆迁后重新承受房屋、土地权属的，不论补偿前后是房屋或土地、住宅或非住宅、普通住宅或非普通住宅，对超出土地、房屋拆迁补偿和安置补助总额的部分，统一减按1.5％的税率征收契税。
摘自浙江省财政厅
市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕82号《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》
7、重大自然灾害、战争
因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。
摘自《中华人民共和国契税暂行条例》第六条
8、房屋、土地权在夫妻之间变更
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
摘自财政部国家税务总局财税〔2014〕4号《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》
四、契税优惠的几种类型（企业）
1、企业公司制改造
非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85％的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50％，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50％的公司。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
2、公司股权（股份）转让
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
3、公司合并
两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
4、公司分立
公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
5、企业出售
国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30％的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
6、企业破产
企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30％的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
7、债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
8、资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
9、事业单位改制
事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30％的职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，减半征收契税。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
10、其他
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
本通知所称企业、公司是指依照中华人民共和国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。
摘自财政部、国家税务总局财税〔2012〕4号《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，本通知执行期限为
五、契税申报缴税流程
1、申报受理。纳税人将所需的资料递交至地税窗口。由窗口工作人员根据纳税申报事项对纳税人提供的资料进行仔细、认真、详尽的审核，在资料齐全、规范、有效方面确认后，决定予以受理或告知其需补充的资料。
2、填写申报表并缴款。纳税人填写《纳税申报表》，并持相关表单到银行窗口缴纳税款，或凭相关资料直接由窗口工作人员在POS机上刷卡缴款。
3、领取税票、《契证》等。纳税人缴纳税款后，窗口工作人员打印税票和契证后，交与纳税人，纳税人凭税票、契证等到房管部门办理房屋所有权证，到国土部门办理土地使用权证。
六、二手房交易税费一览
二手房交易中涉及到的税费共有八种：
①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）
②契税
③营业税
④城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加
⑤个人所得税
⑥土地增值税
【责任编辑：曹家楣】
